DEVNURION · 부동산
전세사기특별법 최소보장제, 보증금 3분의 1은 어떻게 계산하나
11월 13일 시행 예정인 전세사기 피해자 지원은 기존 회복액과 신청 시점을 함께 봐야 합니다.
전세사기 보증금 지원에서 “3분의 1 보장”이라는 말은 지급액과 총 회복액을 혼동하기 쉽다. 이미 배당이나 다른 지원으로 받은 돈이 있다면 지원금의 계산은 달라진다. 자신에게 적용되는 제도를 이해하려면 먼저 회복한 금액과 주택 처분 진행 상태를 구분해야 한다.
이번 국토교통부 전세사기 발표는 제도 시행을 위한 산정기준과 절차를 구체화한 것이다. 10월 7일 현재 새 제도의 시행일이 된 것은 아니므로, 개정안 의결일과 시행 예정일을 따로 기록해 두는 편이 좋다.
최소지원금은 기존 회복액을 뺀 부족분
국토교통부 보도자료는 임차보증금의 3분의 1을 최소보장금으로 설명한다. 최소지원금은 이 금액에서 대항력·우선변제권 행사로 받은 돈, 반환채권 변제액, 경매차익과 임대료 지원액 등을 차감해 산정한다. 임차보증금 회복액이 얼마나 되는지가 계산의 핵심이다.
공식 예시에서 보증금이 1억 5,000만 원이면 최소보장금은 5,000만 원이다. 경매 배당 2,000만 원과 경매차익 1,000만 원 외에 회복금이 없다고 가정하면, 최소지원금은 2,000만 원이고 총 회복액이 5,000만 원이 된다. 5,000만 원을 별도로 추가 지급한다는 뜻은 아니다.
선지급 후정산은 지급 시점이 다르다
신탁사기 등 무권계약자를 위한 선지급금은 경·공매 등이 끝나기 전에 지급한다. 이때도 최소보장금에서 반환채권 변제액과 선지급 전까지의 임대료 지원액 등을 뺀다. 지급 뒤 추가로 회수한 금액 등을 고려해 정산하도록 했다.
앞서 받는다는 말만으로 최종 금액이 고정된다고 이해해서는 안 된다. 개인의 회복 기록과 추후 변제 상황을 함께 관리해야 지급액과 정산액을 비교할 수 있다. 이번 발표의 대상 설명을 모든 전세 분쟁이나 일반 보증금 반환 지연에 자동 적용하지 않았다.
신청 시기와 담당기관을 함께 확인
국토교통부는 지급·정산 업무를 LH에 위탁하도록 했다고 밝혔다. 최소지원금은 피해주택 매입 요청 시 경매차익 산정 완료 이후, 그 외에는 처분 절차 완료 이후 신청하는 구조다. 선지급은 LH 매입이나 주택 처분이 완료되기 전까지 신청할 수 있도록 했다.
LH는 신청 후 90일 이내 지급 여부와 금액을 결정해 통지하고, 부득이한 경우 한 차례 30일 이내 연장이 가능하다. 이는 신청 당일 입금이나 모든 신청의 승인 보장이 아니다. 지급 결정과 실제 지급, 이후 정산을 구분해 안내를 확인해야 한다.
| 구분 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 최소지원금 | 경·공매 후 회복 부족분; 기존 회복액 차감 |
| 선지급금 | 신탁사기 등 무권계약자 대상; 이후 정산 |
| 업무 수행 | LH에 지급·정산 업무 위탁 |
| 시행 예정 | 2026년 11월 13일 |
상담 전에 회복 기록을 정리해 두기
발표에 제시된 제출자료에는 피해자 결정문과 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 등기사항전부증명서, 배당·변제 관련 서류 등이 포함된다. 각 서류가 자신의 피해 인정 상태, 보증금과 회수액, 주택 진행 상황을 설명하는지 확인하면 상담 시 무엇이 빠졌는지 파악하기 쉽다.
전세사기 지원제도별 최소보장 대상요건을 개인 상황에 적용하는 판단은 담당기관의 최신 안내와 결정이 필요하다. 이 글의 계산 예시는 다른 회복금이 없다는 전제를 가진 공식 설명이다. 실제 신청 창구와 서류 제출 방식은 시행 안내를 확인하고, 추가 회수 사실이 생기면 정산·반납 절차도 함께 점검해야 한다.
