전세사기 보증금 1/3 최소보장, 11월 13일 시행 예정…기존 회복액을 차감

전세사기특별법, 발표일과 시행일은 다르다

국토교통부는 2026년 10월 6일 국무회의에서 시행령 일부 개정안이 의결됐으며 11월 13일부터 시행 예정이라고 밝혔다. 5월 12일 공포된 특별법 개정에 따라 위임 사항과 지원금 산정·신청·지급·반납 절차를 마련한 것이다. 10월 9일 현재 이를 이미 시행 중인 새 지급 제도로 안내해서는 안 된다. [S1]

임차보증금 최소보장 제도는 전세사기피해자의 경·공매 종료 후 피해회복금액이 보증금의 3분의 1에 못 미치는 경우 부족분을 지원하는 방식이다. 신탁사기 등 무권계약자 대상으로는 선지급 후정산 제도를 마련했다. 두 방식의 대상과 진행 단계가 같다는 뜻은 아니다. [S1]

1/3 산정방식, 추가 지급액과 구별

최소지원금은 임차보증금의 3분의 1인 최소보장금에서 대항력·우선변제권 행사로 받은 금액, 보증금반환채권을 통해 변제받은 금액, 경매차익·임대료 지원액 등을 차감해 산정한다. 경매차익은 공공주택사업자의 피해주택 매입 과정에서 발생하는 감정가와 낙찰가의 차액을 뜻한다고 보도자료가 설명한다. [S1]

국토부의 예시는 보증금 1억5천만원, 배당 2천만원, 경매차익 1천만원이며 그 밖의 회복금이 없다는 가정이다. 최소보장금 5천만원에서 기존 회복액 3천만원을 빼면 최소지원금은 2천만원이다. 피해자에게 5천만원을 추가 지급한다는 계산이 아니다. [S1]

선지급 절차에는 이후 정산이 포함된다

선지급금은 경·공매 등이 끝나기 전에 지급한다. 최소보장금에서 이미 변제받은 보증금반환채권 금액과 선지급 전 임대료 지원액 등을 빼고, 이후 추가 회수되는 금액을 고려해 정산하는 구조다. ‘먼저 지급’이라는 표현을 최종 지원액이 그대로 확정됐다는 의미로 받아들이면 안 된다. [S1]

보도자료의 별도 선지급 예시에서는 보증금 1억5천만원, 임대료 지원 1천만원 외 회복금이 없다고 가정한다. 선지급금 4천만원과 기존 지원 1천만원을 합쳐 5천만원 회복 수준을 맞춘다. 최소지원금 예시와는 전제가 다르므로 두 사례의 지급액을 같은 사람에게 합산해 계산할 수 없다. [S1]

LH 신청 전, 대상요건과 주택 처리 단계를 확인

지급·정산 업무는 한국토지주택공사(LH)에 위탁하도록 했다. 최소지원금은 피해주택 매입을 요청했다면 경매차익 산정 완료 이후, 그렇지 않으면 피해주택 처분 절차 완료 이후 신청할 수 있다. 선지급금은 LH 매입 완료 전 또는 피해주택 처분 완료 전까지 신청하도록 규정했다. [S1]

준비 서류로는 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 보증금반환채권 변제 관련 서류 등이 제시됐다. 피해자 인정 여부, 처리 단계, 회복금 내역을 정리해 두면 최소보장 대상요건과 신청 가능 시기를 상담할 때 도움이 된다. [S1]

시행 예정일까지는 국토교통부 전세사기 발표와 LH의 최신 신청 안내에서 접수 방식과 필요한 서류를 확인해야 한다. 안내된 서류 목록만으로 본인의 지급 자격이나 금액을 확정하지 말고, 임차보증금 회복 내역을 빠짐없이 제출하는 것이 핵심이다.